https://www.facebook.com/DrLamInv/posts/543455753801424
https://www.youtube.com/watch?v=5BOqnyk3-Rc
林一鳴 : 這是我在2022年5月4日香港電台的訪問,題目是“第五波疫情後及加息陰影下的香港樓市分析”,主要內容包括:
- 第五波疫情後住宅新盤銷情熱烈,積壓數個月的購買力爆發出來,樓市預期未來數月繼續暢旺,推動樓價向好
- 維持今年住宅樓市約5%升幅的預測(但2023年就有機會下跌,因為到時美國可能已經加息十次八次,移民數量亦累積一定程度,要再觀察)
- 目前對香港樓市影響最大的三大因素:疫情、加息及移民潮
- 加息對樓市的影響:如果P加息幅度達到兩至三厘,將會對樓市帶來頗大負面影響;但如果P加息幅度只是1厘之內,按揭息率仍不算太高,對樓市影響有限
- 香港銀行會否加P的考慮:銀行主要看P-Hibor Spread,如果P-H Spread在3.5厘或以上,P加息的壓力就不太大(所以Hibor升至1.75%或以上,就有加P壓力)
- 俄烏戰爭對香港的影響:會帶來間接影響,因為戰事升溫會推高通脹,然後加快歐美加息的速度,再推高香港的通脹及息率,香港經濟也會轉差
- 滯脹的風險:美國經濟較好,滯脹風險不大,但其他國家例如歐洲、日本、香港等就有一定的滯脹風險
- 其他地方對航空限制已經放鬆,但香港卻繼續收緊,這對香港航空業有很大負面影響,很多航空公司已大幅縮減來往香港的航班
- 香港寫字樓租金大幅下跌,例如在3-4年租銅鑼灣World Trade Center要六十多元一呎,The Center要八九十元,但現在The Center已經跌至四十多元;目前中環Grade A寫字樓空置率高達10-12%,租金跌幅非常厲害
- 如果香港持續目前的清零政策,外資不敢在香港投資及設立辦公室,情況令人擔憂
- 近年香港樓市買家,主要以住滿七年的新香港人為主,而並非持有國內身份證的人(因為要支付辣招稅),所以就算香港未來與國內通關,也不會突然有很多國內人到香港買樓
- 根據目前觀察的情況,移民放盤量有所增加,但大部份都不肯減價,也不急於賣樓
- 估計新特首上場,不會突然帶來大量的新土地及新樓供應
- 在2030年之前,除非政府突破使用郊野公園邊陲地帶起樓,否則新樓供應很難上升
- 目前是否入市時機?如果自住的話可以考慮,因為很難期望今年樓市下跌,讓你有機會買平樓;但投資收租就不建議,2厘回報率並不吸引,有很多其他更高回報的選擇