隱形大地主麥當勞

發表人 **mtr** 發表於 2025-07-29, 18:03

https://36kr.com/p/3399789684312450

麦当劳的“大地主”身份早就藏不住了。

上世纪七十年代，“麦当劳之父”雷·克罗克在一所大学演讲时，问台下的学生们：“谁能告诉我我是做什么的？”

学生回答，“卖汉堡。”克罗克摇了摇头说，“我真正的生意是房地产。”

1956年，净资产只有2.4万美元的麦当劳以1000美元的资本开设了房地产公司。此后，公司用不低的杠杆购买地或者土地的租赁权，再用加盟商支付的租金和加盟费，偿还银行贷款和相关费用。

也因此，麦当劳总部除了研发汉堡薯条等产品，更在不断研究哪个地段的客流量大、哪里的地皮升值潜力大。据悉，麦当劳还打造了专业的地产经纪团队，每次选址都要经过3-6个月的考察。1992年，麦当劳开出北京的第一家店，就位于长安街和王府井大街路口，是北京人流量最密集的商圈之一。

时代财经了解到，麦当劳的特许经营餐厅有三种模式，分别为传统特许经营、发展式特许经营或联营。其中，联营模式主要适用于少数海外市场，主要是中国和日本。

传统特许经营模式下，麦当劳通常拥有餐厅场地的土地及建筑物所有权，或获得长期租赁权，麦当劳将这些物业租给特许人，特许人则负责设备、招牌、座椅及装饰的投入。整体来看，麦当劳通过该模式获得的收入主要包括租金、基于销售额一定比例的特许经营费，包括最低租金标准以及对新开业餐厅或新增许可授权时收取的初始费用。

截至2024年底，全球范围内一共有43477家麦当劳餐厅，大约95%为特许经营；而对于并表市场范围内的餐厅，麦当劳拥有其中56%的餐厅的土地所有权，以及将近80%的建筑物所有权。

2024年，麦当劳实现收入259.20亿美元，其中，从特许经营餐厅取得的收入一共157.15亿美元，租金收入100.17亿美元，56.06亿元为特许经营费。这意味着租金收入占麦当劳总收入将近38.65%。

發表人 **mtr** 發表於 2025-07-29, 18:18

https://36kr.com/p/3398750352328834

在麦当劳常规特许经营模式中，麦当劳往往通过获取土地或房产再转租给特许经营商，从中收取租金。这部分租金收入不仅为麦当劳带来了较高的利润率与稳定的现金流，也在一定程度上保障了特许经营店的选址合理性与运营稳定性。

具体来说，对于常规特许经营餐厅及自营餐厅，麦当劳通常会直接持有土地与建筑物产权，或者确保土地和建筑物的长期租约，以此控制相关成本，特许经营商则负责投入设备、招牌、座椅及装修等费用。

上述报告显示，截至2024年及2023年的12月31日，在合并报表范围内的市场中，麦当劳分别拥有约56%和57%的餐厅用地，以及约80%的餐厅建筑物产权。

發表人 **mtr** 發表於 2025-07-30, 11:56

https://hk.finance.yahoo.com/news/%E6%9 ... 00466.html

... 話說M記原本在俄國經營約850家分店，並擁有約84%（700多個）舖位物業。但2022年俄烏戰爭爆發後，麥當勞被迫撤出俄國市場，把全盤生意（分店連同物業）以象徵式價錢（symbolic price）售予當地企業家Alexander Govor，由後者把所有分店改名為Vkusno & tochka繼續經營。鑑於700多個舖位物業屬於「不動產」，沒辦法搬走，其價值接近「清零」，麥當勞因此錄得多達14億美元（約109億港元）減值損失。

經此一役，麥當勞或許留下創傷後遺症（PTSD）。在2023年年報中，該集團提及關於其房地產策略的「地緣政治和監管風險」；尤其在一些「高風險市場」，倘若出現國際衝突或者法規上的變化，有可能影響其物業擁有權之價值。不過，麥當勞並未具體列出哪些市場被視為「高風險」。

總括而言，麥當勞這次擬在本港「賣舖」相信有其自身考慮，卻不一定代表該集團不看好本港業務前景。值得留意，麥當勞總公司於2017年以17億美元，把其本港及內地業務（不包括物業）之80%權益售予以中信為首的財團；及後在2023年11月份，麥當勞再購回該批業務之28%權益，據報作價達18億美元，令持股量由20%回升至48%。

大手拋貨舖市見底恐無期

換句話說，前後約7年間，麥當勞對中港業務「平賣貴買」；倘若該集團看淡本港及內地市場前景，就不可能於2023年斥重金增持相關業務權益。只不過，M記或許擬在本港採取「輕資產」模式，避免沉澱太多「重資產」、承擔太長期的物業風險。畢竟在未來一段時間，台海被視為地緣政局最風高浪急地區之一。萬一台海爆發動盪，外商在相關地區的「不動產」難以搬得走；跨國企業銳意擴張生意之餘，亦難免需要考慮箇中風險。

無論如何，可以肯定的是，老麥在全港200多家分店仍照常營業，繼續賣薯條和漢堡包，消費者毋須擔心「冇M記食」，近期還可換購日本超人氣漫畫CHIIKAWA玩具精品。相對來說，更值得憂心的相信是一眾舖位業主及投資者，隨着老麥「大手拋貨」，市場再添沽壓，舖市「見底」恐怕更加遙遙無期。